La promesse de vente et le compromis de vente

C’est ce que l’on appelle aussi un avant-contrat.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

C’est un contrat par lequel le propriétaire s’engage de manière irrévocable à vendre son bien à un  acquéreur spécifique. Elle dure un certain temps durant lequel le vendeur perd sa liberté de vendre, de l’autre côté il y a une option de l’acquéreur. Elle sert à préciser les conditions de la vente future et marquer leur accord. Il n’est pas obligatoire mais il est fortement recommandé.

Une fois l’option levée le promettant est obligé de vendre au bénéficiaire.

Elle est généralement accompagnée d’une indemnité d’immobilisation en principe égale à 10% du prix de vente, mais celle-ci n’est pas obligatoire. Elle a vocation à assurer au promettant la solvabilité du bénéficiaire. S’il se décide à acquérir cette indemnité s’imputera sur la somme à régler.

Elle correspond en outre au dédommagement offert au promettant pour le cas où le bénéficiaire ne réaliserait pas la vente au terme du délai fixé dans la promesse, alors que toutes les conditions suspensives sont remplies.

Cette indemnité sera restituée au bénéficiaire s’il exerce sa faculté de rétractation ou si les conditions suspensives ne se réalisent pas (notamment s’il n’obtient pas le prêt nécessaire à son acquisition) dans le délai prévu par la promesse.

Si le bénéficiaire renonce à l’acquisition parce qu’il a simplement changé d’avis, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant dès l’expiration du délai fixé dans la promesse. Pareil si le comportement du bénéficiaire n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente (s’il a volontairement empêché la réalisation des conditions suspensives).

Il est possible, à l’inverse, de signer une promesse unilatérale d’achat c’est-à-dire que seul l’acheteur est engagé à acheter le bien. C’est au vendeur de notifier sa réponse dans le délai prévu par le contrat. Attention, dans ce cas aucune indemnité ne peut être demandée à l’acheteur.

Quelle sont les conditions de rétractation de la promesse ?

Le propriétaire promettant ne peut révoquer sa promesse qu’uniquement en dehors du délai laissé au bénéficiaire pour lever l’option. C’est-à-dire que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option n’empêche pas la formation du contrat de vente.

Le bénéficiaire acquéreur à un délai de 15 jours pour se rétracter. Ce droit ne concerne que les promesses qui ont pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation (il ne concerne pas les terrains à bâtir).

L’avant-contrat est souvent conclu lorsque des conditions suspensives de vente sont nécessaires. Il s’agit par exemple de l’acquisition d’un prêt ou d’un crédit immobilier. Dans ce cas,  si la condition ne peut pas être remplie alors la promesse est nulle et les parties sont de nouveau libres.

Il ne faut pas que la non réalisation de la condition suspensive soit imputable à l’une des parties. En effet, par exemple si le refus de prêt est dû a la mauvaise foi de l’acquéreur alors le contrat est nul et il ne pourra pas demander la restitution de son indemnité d’immobilisation.

Quelles sont les sanctions en cas de violation de la promesse ?

En cas de vente du bien à un tiers, lorsque le tiers est de bonne foi le bénéficiaire ne peut pas lui opposer la promesse et se substituer à lui, mais pourra agir contre le vendeur. Si en revanche le tiers est de mauvaise foi c’est-à-dire qu’il avait connaissance de la promesse alors il y a fraude, son acte tombe et le bénéficiaire pourra obtenir sa substitution au tiers dans le contrat en saisissant préalablement le juge.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le vendeur et l’acheteur s’engagent tout deux à conclure la vente à un prix déterminé. Ce compromis est plus fort que la promesse de vente, c’est-à-dire que si l’une des parties veut y renoncer l’autre pourra demander au juge l’exécution forcée du contrat ainsi que des dommages et intérêts.

Si les conditions suspensives ne peuvent pas être réalisées, le compromis ne tombe pas sauf accord amiable des parties ou sur décision du juge. De plus, aucune option n’est a lever dans cet avant-contrat.

Un dépôt de garantie peut être prévu à hauteur de 5 à 10% du prix de vente, il s’imputera au prix de vente lors que la signature de l’acte notarié.

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