Le bail commercial

Quels sont les différents baux commerciaux ?

Le contrat de bail commercial permet la location d’un local à usage commercial, artisanal ou industriel uniquement. 

Si l’usage souhaité est autre, il vous faudra demander un changement de destination du local à la mairie (par exemple pour pouvoir y habiter).

Il vous est possible de signer un bail d’habitation mais d’y exercer une activité commerciale, mais dans ce cas vous ne serez pas soumis aux règles des baux commerciaux.

Il est à l’inverse possible de soumettre contractuellement un bail professionnel au régime du bail commercial.

Le contrat de bail peut préciser l’activité à exercer dans le local, dans ce cas le locataire devra respecter l’activité. Par exemple, si le bail précise que l’activité est la boucherie, le locataire ne pourra pas transformer le local pour y vendre des livres. Si ce n’est pas respecté le locataire risque la résolution du contrat.

Pouvez vous bénéficier de ce bail ?

Vous pouvez signer un bail commercial si vous êtes :

• Un commerçant immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
• Un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ;
• Le chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers.

Le bail commercial étend son régime à trois sortes de baux :

• Les baux des locaux d’établissements d’enseignement ;
• Les baux d’immeubles loués à des sociétés coopératives qui ont une forme commerciale ou un objet commercial ;
• Les baux consentis à des artistes reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques.

Quelles sont les modalités d’application ?

Il y a des mentions obligatoires telles que l’identité des parties, la durée, l’activité exercée, le montant du loyer et son mode de règlement, le montant du dépôt de garantie, le droit au renouvellement et le mode de résiliation, ainsi que la répartition des charges et taxes.

Un état des lieux doit être fait à la prise de possession du local et lors de sa restitution, en présence des deux parties, et doit être joint au contrat.

La fixation du montant du loyer est libre, en revanche sa révision doit correspondre à la valeur locative du bien qui est fixée à l’amiable, par le juge ou par un arbitre.

Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie qui vient assurer au bailleur la bonne exécution du contrat de bail, de cette manière, si le locataire a correctement remplis ses obligations contractuelles la somme lui sera restituée.

En fonction du montant du dépôt de garantie des taux d’intérêts peuvent être fixés par la Banque de France. 

Le bail est conclu pour neuf ans minimum, il peut être prévu dans le contrat qu’il soit d’une durée supérieure.

Il est possible pour le bailleur de résilier le bail par période triennale c’est-à-dire au bout de trois ans, six ans ou neuf ans mais dans ce cas il devra lui verser une indemnité d’éviction et lui notifier le congé par lettre recommandée avec accusé reception. La résiliation peut être exclue avant les neuf ans par une clause contractuelle.

Vous avez des questions complémentaires sur le bail commercial ? Réservez une visio avec un avocat en droit immobilier.