Les baux d’habitation : la loi de 1989

Que dit la loi de 1989 ?

Cette loi à un champ d’application plus large que la loi de 1848. 

Elle s’applique aux logements loués vides ou meublés, ceux à titre de résidence principale, les garages, les places de stationnement, les jardins, ainsi que les locaux accessoires.

Elle exclut les résidences secondaires, les logements HLM et les logements de fonction.

Il y a des mentions écrites obligatoires dans le contrat :

• L’identité des parties ;
• La date de prise d’effet ;
• La durée ;
• Une description du logement (la superficie, le nombre de pièces, les annexes, etc) ;
• La destination du local (à usage d’habitation, commercial, professionnel) ;
• Le montant du loyer et les dates de versement, ainsi que celui payé par le locataire précédent.

Et un certain nombre de documents annexes à fournir selon la spécificité des lieux.

En cas de manquement aux obligations d’information sur la surface et le loyer, le locataire pourra, après avoir mis en demeure le bailleur de les lui fournir, saisir le juge et demander la diminution du loyer.

Quelles sont les obligations du locataire ?

• Payer son loyer et les charges selon les échéances prévues ;
• Respecter la destination du bien (ne doit pas faire des gros travaux sans l’accord du bailleur) ;
• En faire un usage paisible et raisonnable ;
• Assurer l’entretien courant du bien (réaliser les petits travaux du quotidien) ;
• Informer le bailleur en cas de désir de sous louer le bien ;
• Une remise en l’état des lieux en cas de résiliation du bail, sinon le locataire ne pourra pas récupérer son dépôt de garantie.

Quelles sont les obligations du bailleur ?

• Doit prendre en charge les gros travaux (tel que le changement du chauffe eau, l’abattement des cloisons etc) ;
• Mettre à disposition du locataire un logement décent (en état de servir à l’habitation) ;
• Assurer une jouissance paisible des lieux (ne peut pas pénétrer dans les lieux sans autorisation du locataire) ;
• Restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois suivant la restitution des clefs en cas de résiliation du bail.

Comment peut-on mettre fin au bail ?

Il faut dans tous les cas respecter le délai de préavis de trois mois pour le logement qui doit être rendu vide et un mois pour le logement qui doit être rendu meublé, en notifiant le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il existe un droit au renouvellement par tacite reconduction c’est-à-dire que le bail est automatiquement renouvelé si aucune des parties ne demande la résiliation. En effet, le bail est soumis à trois périodes : 3 ans, 6 ans, et 9 ans. 

A l’issue de chaque période, le bailleur peut notifier un congé au locataire six mois avant celle-ci. 

Il peut demander la résiliation s’il veut le vendre, y habiter, ou pour motif légitime et sérieux c’est-à-dire un manquement du locataire à ses obligations.

En cas de dégradation du bien, lorsque celui n’est pas conforme à l’état des lieux fait au commencement du bail, le bailleur peut déduire du dépôt de garantie le montant des réparations.

Vous avez des questions complémentaires sur le bail d’habitation soumis à la loi de 1989 ? Réservez une visio avec un avocat en droit immobilier.