Les vices cachés

On parle de vice caché lorsqu’un défaut rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminue tellement cet usage que vous ne l’auriez pas acquise, ou à un prix moindre.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la garantie des vices cachés ?

• Rédhibitoire : le bien doit être affecté d’une anomalie qui le rend totalement ou partiellement inutilisable. Il faut que le vice empêche l’usage normal de la chose ;
• Caché : cette condition va dépendre du fait que le vendeur est un professionnel ou non, et pareil pour l’acquéreur :

Si vous êtes un acquéreur professionnel les vices sont réputés apparents, c’est-à-dire que vous êtes censé avoir la compétence technique pour trouver les vices cachés et apparents. Il vous faudra donc procéder à une vérification minutieuse du bien.

Pour être qualifié d’acquéreur professionnel il faut être de la même spécialité que le vendeur professionnel.

Par exemple, un garagiste et un camionneur sont considérés comme étant un vendeur et un acheteur de même spécialité.

Si vous êtes un acquéreur non-professionnel les vices sont réputés cachés, c’est-à-dire que vous aurez juste à procéder à une simple vérification élémentaire du bien. Seul un vice qui saute aux yeux peut être considéré comme apparent et dans ce cas la garantie des vices cachés ne pourra pas s’appliquer.

Par exemple, si des parasites étaient présents dans la charpente au moment de la vente vous pourrez faire jouer la garantie des vices cachés.

Pourra être assimilé à un acquéreur professionnel de même spécialité un acquéreur non-professionnel mais dont la compétence technique est avérée.

Si vous êtes un vendeur professionnel vous êtes réputé connaitre tous les vices du bien, vous n’aurez aucun moyen de vous exonérer de cette responsabilité. En revanche, si vous êtes acquéreur professionnel vous êtes réputé avoir vu tous les vices même cachés SAUF si vous pouvez prouver que le vice était indécelable ou que le vendeur l’a intentionnellement dissimulé.

De même, si le bien est d’occasion les vices vont être considérés comme étant apparents compte tenu de la vétusté de la chose, alors que pour un bien neuf ils seront réputés cachés.

• Antérieur à la vente : il y a une présomption d’antériorité du vice, il faut qu’ils soient déjà existants avant la vente ou au moment de sa conclusion ;
• Le vice doit apparaitre dans un délai de 20 ans, puis l’acquéreur à 2 ans à compter de la découverte du vice pour agir en justice contre le vendeur.

Par exemple, vous achetez un bien en 2010, si le vice apparait après 2030 vous ne pourrez plus agir. En revanche, si vous découvrez le vice en 2020 alors le délai de 2 ans commence à courir et vous aurez jusqu’en 2022 pour agir en justice. Passé ce délai vous ne pourrez plus rien faire même si 2030 n’est pas atteint.

Quelles sont les effets de l’application de cette garantie ?

• Action rédhibitoire : vous pourrez demander la résolution du contrat de vente, dans ce cas vous devrez restituer le bien et le vendeur vous restituera le prix de vente ;
• Action estimatoire : vous pourrez demander une diminution du prix de vente, c’est la résolution partielle de la vente ;
• Action compensatoire : vous pourrez demander la réparation de la chose ou son remplacement par une chose neuve ;
• Dommages et intérêts : cette action est indépendante des trois autres. Vous pouvez la demander en complément ou seulement celle-ci. Cependant, il faut que le vendeur ait été de mauvaise foi c’est-à-dire qu’il avait connaissance du vice, c’est le cas même lorsqu’il pensait l’avoir réparé. Pour être considéré comme étant de bonne foi il ne faut pas en avoir eu connaissance ou l’avoir dit à l’acquéreur.

Le montant total des condamnations ne peut pas dépasser le prix de vente total de la chose.

Vous avez des questions complémentaires sur les vices cachés ? Réservez une visio avec un avocat en droit immobilier.