L’expropriation

Qu’est-ce que l’expropriation ?

C’est ce que l’on appelle l’acquisition forcée de la propriété par une personne publique, c’est-à-dire l’Etat, une collectivité territoriale…

Il faut que le bien sujet de l’expropriation appartienne à une personne privée, c’est-à-dire un particulier ou une société. Peu importe que le bien soit l’objet d’un usufruit, d’une indivision, d’une servitude…

Quelles sont les conditions ?

Elle doit être exercée lorsqu’il s’agit : 

• De la création de lotissements communaux ;
• D’amélioration de la voirie ;
• De la création d’espace verts ;
• De la création d’établissements d’enseignement ou hospitaliers.

Il faut obligatoirement que l’expropriation ait une utilité publique c’est-à-dire qu’elle doit :

• Etre réelle et justifiée ;
• Etre inévitable ;
• Ne pas être disproportionnée.

Le juge administratif va opérer un contrôle de ces trois conditions cumulatives.

Dans le cadre d’un projet d’aménagement du territoire, l’expropriation peut être utilisée uniquement pour faire des réserves foncières contrairement au droit commun de l’expropriation qui nécessite un projet abouti. Cependant, dans ce cas il ne faut tout de même pas que l’autorité administrative laisse passer un trop grand laps de temps entre l’expropriation et la réalisation du projet sinon vous pourrez demander la restitution du bien.

Quelle est la procédure ?

Tout d’abord une enquête publique va être réalisée, de cette manière l’autorité publique va présenter son projet à l’opinion publique et démontrer son intérêt général, ainsi que des études d’impact et des expertises. Elle va durer minimum 15 jours afin de s’assurer que le plus grand nombre puisse y participer, elle est mentionnée dans les journaux et fait l’objet d’un affichage en mairie. De cette manière le public pourra formuler des observations sur un registre spécifique.

Suite aux résultats obtenus, le préfet va prendre ou non un acte de déclaration d’utilité publique.

C’est à ce moment là que le juge administratif va opérer son contrôle de l’intérêt général du projet (la poursuite d’une mission de service public), ainsi que de sa nécessité (est ce que l’expropriation est obligatoire pour réaliser le projet), et du bilan coût-avantage (comparer l’ensemble des avantages et des inconvénients du projet).

Une fois que le juge a donné son accord, le préfet prend un arrêté de cessibilité des terrains en question. C’est là que le juge judiciaire intervient afin d’opérer le transfert officiel de propriété du ou des terrains.

La durée de la procédure est variable, il peut se passer quelques mois tout comme il peut se passer quelques années entre le lancement de la procédure et le transfert de propriété définitif.

Quels sont les dédommagements ?

La personne publique doit envoyer l’offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous aurez un mois pour donner votre réponse de la même manière avec votre acceptation (ou refus) et le montant détaillé de la demande. 

En l’absence d’accord amiable, le juge judiciaire va fixer le montant de l’indemnisation afin que celle-ci soit juste et préalable. C’est-à-dire qu’il va prendre en compte pour indemniser tout ce que le propriétaire n’avait pas souhaité : les frais de déménagement, les frais de notaire pour l’acquisition d’un nouveau bien… ainsi que la valeur du bien exproprié à la date de la décision de première instance. Cette appréciation se fait au cas par cas.

Elle sera versée avant la sortie du propriétaire des lieux pour qu’il ait le temps d’acquérir un nouveau bien.

Elle doit également proposer une indemnisation au locataire occupant et ainsi qu’une solution de relogement, au moins 6 mois avant son départ.

De plus, le propriétaire qui subit cette éviction aura des garanties :

• La réquisition d’emprise totale : la personne publique peut ne vouloir acquérir qu’une partie du terrain, vous pourrez alors lui demander d’acquérir la totalité du bien ;
• Le droit de délaissement : lorsqu’un délai d’un an s’est écoulé à compter de la publication d’un acte portant déclaration d’utilité publique d’une opération, vous pouvez mettre en demeure l’expropriant de procéder à l’acquisition de votre bien dans un délai de deux ans à compter du jour de la demande.

Vous avez des questions complémentaires sur l’expropriation ? Réservez une visio avec un avocat en droit immobilier.